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　　商业业态：由完整的高端大型购物商场---中型商场---由超市带动的百货 商场；

　　岗顶商圈---越秀、天河区中高端消费人群（注重消费地点的 环境，有个人品味，但认为体育中心商圈消费成本过高）

　　商圈以大商场、高档消费为主，裙楼商铺加临街商业旺铺为辅，吸引拥有较高的消费能力，而且追求时尚、讲求品牌，是商圈的核心消费群体。

　　整个商圈的商场均只租不售，且租金普遍高企，3F以下均已超过1000元/㎡·月，租金收益良好。

　　商圈以中型商场及科技类产品消费为主，商场租金对比体育中心商圈有明显下降，3F以下楼层租金均在1000元/㎡·月以下，整体业态也为中端产品为主。

　　天河区高端客户被吸引至体育中心商圈，而中端客户则流向岗顶的摩登百货及天娱广场。

　　此商圈在无法打造高端商场（周边专业市场较杂乱）的现实下，吸收大量不具备高端商场消费能力的中产阶层，不失为一明智之举。

　　商圈以周边居住的外来人口以及各大中型社区为消费主体，形成以大中型超市带动的商场业态。

　　棠下周边汇聚棠下好又多、卜蜂莲花、麦德隆、华润万家等四所大型超市，由于其周边环境杂乱，租金水平不高，目前整体租金在350-550元/㎡·月。

　　以超市为主要经营业态的商场通常人气较旺，但却面临租金水平不高、档次被拉低的情况，我项目是否适合引入超市来带动整个商场的人气呢？

　　天河主要商圈商场的租金价格明显向东延伸递减，每个商圈基本降低一个价格层级，各商圈总体价格走势大致为：体育中心商圈2000元/㎡——岗顶商圈1000元/㎡——棠下商圈500元/㎡。

　　广州城市“东拓”，使天河东圃地区成为新白领阶层的居住密集地，然而东圃地区的商业形态一直维持着零散状态。从居住群体方面来看，东圃商圈位于天河城商圈与广州开发区中间地带，汇聚众多中高档楼盘，如骏景花园、天朗明居、美好居、天河广场、城市假日园、时尚明苑、南国嘉园（苹果城）、东圃广场、盈彩美居、美林湖畔花园、旭景花园、金碧世纪花园、汇友苑、天力居、羊城花园、雅怡阁、雅怡居等，是天河区白领聚居地，辐射消费人口超过50万人。

　　经营状况：该项目为早期开发项目，由于经营管理不善，商场内商铺空置率较高，商场内租金低则40-50元/㎡，高则200-300元/㎡。由于该项目位于中山大道旁，凭借地段优势，该项目临街商铺租金约为400-500元/㎡。

　　可视性分析：A座商场标识颜色鲜艳，但沿街面短，可视性一般；B座只有两层，周边街铺形象杂乱，可视性较差；C座外观设计相对有风格特色，可弥补可视性不足的缺陷。

　　交通分析：位于东圃最繁华商业区，公交到达东圃镇站或东圃站，步行5分钟可抵达，交通比较便利。

　　经营状况：A座经营成熟并形成较好的商业氛围，人流较大；B座规模小、经营业态可选性不多，经营状况相对较弱；C座1楼已开业，人流一般，目前正在招商的主要是2-3F，约200元/㎡。

　　可视性分析：该项目沿街是开阔整洁的商业广场，时尚动感的外立面吸引眼球，项目内部是露天中庭休闲广场

　　交通分析：与东圃购物中心相近，公交站东圃镇站和东圃站步行10分钟可以抵达

　　经营状况：该项目1-2F已开业，3F目前正在招商。该项目相对周边商业，商业环境最好，一线个月，价格相比周边商业较低。

　　经营状况：该项目开发较早，商场业态档次较低，商场内外购物环境较差，周边竞争商业项目较多，因此目前经营情况冷淡。

　　商圈以东圃大马路为主商业街，形成以东圃购物中心、时尚四季荟、美华百货、东圃摩登百货几间大型商场为主，裙楼商铺加临街商铺为辅，涵盖各种类型商业。

　　整条东圃大马路上商业档次参次不齐，同样临街左右马路租金最高可相差500元/平方米，同时大部分商场建筑年代较久远，整个商圈档次有待统一及提高，目前虽旺但无法吸引高档次客户前来消费。

　　东圃大马路商业发展成熟，租金水平较高，临街商铺租金为300-500元/㎡，商场内首层商铺租金约为200-300元/㎡，上层商铺租金基本在100-200元/㎡；

　　天河广场因经营管理不善，商业氛围冷清，2-4F租金租不起价钱，租金仅40-50元/㎡；

　　东圃购物中心C座和四季时尚荟2、3F招商中，价格60-200元/㎡不等。

　　4、东圃社区铺升值很快，部分铺位由去年的2万元/㎡升至5万元/㎡以上，且基本无方盘；

　　5、部分社区（骏景花园、天朗明居）一线万元/㎡以上，二线万元/㎡，三线万元/㎡左右，且供不应求；

　　该项目包括“乐购”购物中心和“乐食汇”美食城，建筑面积为6.5万平方米，包括地上4层和地下2层（停车场）。

　　天河城百货租赁天银国际商贸大厦1-6F开设精品百货，商业面积为3万平方米，涵盖商业、超市和餐饮。

　　项目周边即将投入使用的占地6.5万方的乐购“乐都汇”，以及不远处将引进的天河城百货，将项目地块置于中间，面对两大巨头商业，我项目如何与两大型百货商场形成互补，如何利用自身的地理优势分布项目的业态？

　　招商情况：该项目于本月15日开始招商，已谈下项目只有东莞银行，其他品牌商业仍在洽谈当中，具体品牌不详。

　　可视性分析：该项目与丰奭商务大厦一并位于珠村BRT旁，由于该项目有沿街商业街，沿街展示面较大，可视性较好，但外立面无特色，档次不高

　　招商情况：该项目C座引入小型医院，A座引入桑拿沐足（自创品牌），B座2F餐饮正与同湘会、小肥羊等品牌洽谈；沿街步行街街铺面积原规划72㎡/间，可以根据客户需求把几间打通灵活间隔。

　　由体育中心商圈向东延伸，各个商圈的商场普遍只租不售，且租金越来越低，由天河城的1000元/平方米 •月到东圃购物中心的200元/平方米•月，我项目地块如果打造商场，要把握怎样的客户？做什么档次的商场？如何提升商业的租金水平？

　　项目地块对面已建大约10万方的小型商场（共约5个），商场的建筑外立面档次较低，据我们深入了解，这些开发商并不擅长地产开发，所以对于业态也没有太多的构思，目前招商情况较混乱，相信未来此区域的商业档次为中低端档次，那这样的商业对我项目有何优劣势，我项目该如何面对此现象？

　　项目地块对面的小型商场建筑外立面档次较低，未来经营业态混乱，我项目该如何面对其中低端的经营档次？

　　项目周边未来将有两大型商场“乐购”“天河城百货”与我项目形成直接竞争，我项目该如何自处？

　　由体育中心商圈向东延伸，商场租金越来越低，我项目地块如果打造商场，要如何提升商业的租金水平，如何达到利益最大化？

　　将乐购及天河城百货并入我们的配套资源，同时营造出与乐购、天河城百货完全不同的消费体系及购物环境，利用其积聚的人气，吸引至项目，互补互惠。

　　打造出与天河目前传统商业完全不同的购物形态，有针对性引进各类品牌店，增加其购物乐趣，留住东圃中高端消费人群甚至吸引部分天河区客户，使其不至于外流。

　　打破传统商场只租不售的格局，出售部分商业，在项目初期就营造出火热销售的氛围，打响商场的知名度，后期招商时吸引大品牌入驻。

　　建筑定位：将整个项目地块分区打造不同建筑风格的商业街区，而非传统意义的大型商场。

　　如项目以航行为主题，打造一条观念上的水道，如在步行街地面设水道或以蓝色地砖铺设，人们走在商业街上就如同在海上航行，街两旁的建筑则是这条航线所途径的“大陆”。

　　休闲购物公园目前以一种崭新的概念进驻中国市场，在一线城市，尤其是深圳等地，这种将购物环境与园林景观，休闲娱乐相融合的大型商场，更能提高整个商业氛围的档次，吸引更多的人流量，容易在当地形成黄金商业地段。在东圃，这种购物公园还没有出现，这更给我们带来了机会，为我们打造中高端项目提供了良好的挈机。

　　休闲购物公园兴起于20世纪90年代的西方国家，集购物、娱乐、休闲、文化等几大功能于一体，让人们摆脱了城市的喧嚣拥挤，让人们在娱乐休闲中购得所需之物，在购物时尽享休闲娱乐。

　　周末一家人上午开车来到奥特莱斯主题购物公园，面对琳琅满目的品牌服饰肆意SHOPPING，中午可以在中心区小坐就餐，下午可以喝咖啡、打球、看电影，傍晚则提着大包小包满载而归。

　　首家80后青年主题购物公园，在楼层规划设计上，非常强调业态与空间的多变组合，并以楼层为单位，七层空间七个主题。让消费者进得去，留得住。从一楼中庭建造飞天梯，两部扶梯直达楼层，同时充分享受6楼和7楼的餐饮娱乐人气。

　　区别东圃传统购物商场的中低档次，走专业路线，拟定各区域主题，选取各种类之精致小资品牌入驻，营造东圃商圈内档次较高的休闲购物场所。

　　整个项目的目标客户群明确，年龄段在28~40之间，并重点吸引注重生活品位、但没有超高端消费能力精英人士的需求打造。

　　改变东圃传统购物环境单一、杂乱的现象，结合项目的业态，充分营造项目内外部的购物环境。

　　入口处做绿地及喷泉广场，充分利用雕塑、绿植等打造公园形态，摆放符合此商场主题定位的商业装饰品。

　　充分考虑利用商业街带动2层以上商业人气，并在项目外围形成旺盛的人流气氛，在汇彩路商业体外部直接再临近项目西南角再增设室外扶手电梯通往2、3、4F。

　　为营造项目购物公园的氛围，建议整个商场1、2F镂空，在2F顶部做艺术造型或巨型天幕；

　　打造以享受家庭品味生活、儿童主题为驱动，为家庭提供“FSC”情感诉求，以“时尚、生活、运动”为主题的情景商业街区，以餐饮为主导、具较强休闲娱乐并配以精致购物、体贴服务消费的家庭休闲娱乐街区。